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요즘 뉴스에서 깡통전세 때문에 전세사기가 많아지고 있다고 자주 언급되고 있습니다. 전세계약을 하면서 전세사기를 피하기 위해 어떠한 방법이 있는지, 지원 프로그램은 없는지 다양하게 살펴보겠습니다.
깡통전세를 피하기 위한 방법
깡통전세를 피하기 위한 몇 가지 방법이 있습니다.
✅ 가급적 전세가율 [(전세 가격/주택 가격) × 100] ≤ 80% 인 곳으로 구하기
✅ 전세보증금 반환보증보험에 가입하기
✅ 전세 임대차 계약 후에는 반드시 확정일자를 부여받고 계약 기간 시작일에 전입하여 전입신고하기
아래에서 한 가지씩 자세히 알아보겠습니다.
🔽전세가율 [(전세 가격/주택 가격) × 100] ≤ 80% 인 곳으로 구하기
전세 보증금을 지키기 위해서는 집을 고를 때부터 안전한지 확인하는 것이 좋습니다. 안전한 집을 고르기 위해서는 세 가지를 확인해야 합니다.
① 보증금이 주택시세의 80%를 넘는 깡통주택이 아닌 지 확인하기
② 등기사항 전부증명서 확인하기 (집 소유자가 임대인과 동일한지, 압류 및 강제경매 등 권리침해 없는지, 근저당권 설정금액이 주택 가격의 60%를 넘지 않는지 확인 필요)
③ 건축물대장에 맞게 건축물이 이용되고 있는지 확인하기
🔽전세보증금 반환보증보험에 가입하기
전세 보증금을 지키기 위해서는 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 같은 보증기관에서 운영하는 전세보증금 반환보증보험에 가입하는 것이 안전합니다. 보증기관마다 상품명, 해당 주택, 보증금액 등 조건이 다르니 각각 확인하는 게 필요합니다.
🔽 확정일자를 부여받고 전입신고하기
전세 임대차 계약을 체결한 후에는 반드시 즉시 확정일자를 부여받고 임대차 계약 기간 시작일에 전입을 하고 반드시 전입신고를 해서 대항력과 우선변제권을 확보 및 유지하는 것이 중요합니다.
'확정일자'는 임대차계약서 하고 임대차 보증금에 대해 제삼자에게 대항력을 갖게 하기 위해 계약 체결일자를 법원이나 주민센터 등에서 확인하여 임대차 계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데, 이 날짜를 의미합니다.
'전입신고'는 새로운 거주지로 옮겨 전입한 거주지의 읍, 면, 동 사무소에 전입을 알리는 신고를 의미합니다.
'대항력'이란 내가 사는 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘을 의미합니다.
'우선변제권'은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미합니다. 우선변제권을 갖기 위해서는 앞에서 말한 '전입신고'를 하여 대항력을 갖추고, '확정일자'를 받아야 합니다. '확정일자'는 이사 전에도 임대차계약서만 있다면 받을 수 있기 때문에 계약서를 작성한 날 바로 발급받는 것이 좋습니다.
전세사기 피해를 당했다면
만약 전세사기 피해를 당했다면 주택도시보증공사에서 운영하는 전세피해지원센터를 이용하면 됩니다. 22년 9월 말부터 전세피해지원센터를 개소해서 운영 중이며 방문 또는 유선으로 무료 법률상담이 가능합니다. 사기로 인해 당장 거처 마련이 어렵다면 6개월 이하로 월 임차료 시세의 30% 이하인 임시 주택을 소개 소개해줍니다. 사기 임대인 및 사기 공인중개사 등에 대한 수사를 경찰청과 협조하고 있습니다.
23년부터는 무이자, 저금리 대출 등 전세 피해자를 위한 금융지원 프로그램도 운영할 계획이라고 합니다. 전세보증금은 보통의 가계에서는 전 재산과 마찬가지이므로 먼저 피해가 없길 바라고 혹여나 피해가 있다면 센터의 도움을 받기를 바랍니다.